Investor näeb Efteni uues fondis huvide konflikti

Kinnisvaraga tegelev Eften teatas täna, et tuleb välja uue kinnisvarafondiga. Alternatiivse investeerimisfondi Eften Real Estate Fund III AS aktsiate avaliku pakkumine juba käib. Fondi sisenemislävi on 10 000 eurot ning kokku plaanitakse koguda kuni 36 miljonit eurot.

Väikeinvestor Elmo Somelar on investeerimisega ettevaatlik. „Põhjalikumat selgitust vajaks varade hindamine. On võimalik huvide konflikt, kus fondivalitseja teenib garanteeritult tulu isegi siis, kui fondi enda tootlikkus on negatiivne,“ märkis Somelar, kes loodavasse fondi investeerima ei tõtta. „Fondiga seotud teenustasud võiksid olla rohkem seotud tulemustega.“

Somelar oli nõus andma kiirhinnangu fondi prospektile. Prospekti järgi on fondi finantsvõimendus kuni 65%, mis tähendab, et fond ei võta rohkem laene kui 65% kinnisvara seotusmaksumusest. Investeeringuid soodustab küll odav laenuraha, aga kuna finantsvõimendus on seotud riskidega, siis riski hindaks Somelar arvestades kattekordajat (1,2) antud fondi puhul pigem kõrgeks. Fond võiks sisaldada tema sõnul investorile rohkem investeeringu säilimise garantiisid. Fondi eesmärgid, nagu väärtuse kasv ja dividendipoliitika, võiksid kajastuda numbriliselt. „Näiteks omakapitali kasv minimaalselt 20% aastas võiks olla eesmärk,“ ütles ta.

Vabalt kaubeldad aktsiad on atraktiivne

Seda, et aktsiad tahetakse kunagi hiljem börsile viia, pidas Somelar pikas perspektiivis atraktiivseks. Kui Balti kinnisvara on tema arvates kohati ülehinnatud, siis tootlikkus 7-8%, mida soovitakse saavutada, on realistlik. 

Negatiivse poole pealt tõi Somelar välja veel, et fond ei garanteeri varade säilimist ega dividendide maksmist, fondil puudub ajalugu ja varasem kõrge tootlikkus ning väärtuse kasv ei pruugi korduda, kuna turusituatsioon on muutunud, hinnad on laes. Kinnisvaraturg on tsükliline ja investeering võib sattuda langusfaasi.

Soovituslikult on tegemist pikaajalise investeeringuga ja tulevik ei ole Somelari hinnangul väga selgesti prognoositav. „Kasumlikkust vähendavad fondivalitsejale makstav põhitasu 2% aastas, sõltumata tulemusest ja edukustasu 20%. Märkimist korraldav Swedbank võtab samuti märkimistasu 2% tehinguväärtusest,“ lisas ta. „Positiivne on, et puuduvad eelisaktsiad ja erisused kasumi jaotamisel."

Investeeringu säilimine ei ole garanteeritud

Kuna investeeringute säilimine ei ole garanteeritud, on investeering riskidele avatud, mis tähendab, et võimalik on intresside tõus, depositooriumi risk ehk fondivalitsejaga seotud risk, muutused majanduskeskkonnas. „Kinnisvara haldamine on seotud kulutustega ja halbade tegurite kokkulangemisel võib tootlus olla negatiivne. Siiski pikemas perspektiivis usun positiivset tulemust,“ rääkis ta. „Juhin oma investeeringuid pigem ise ja antud pakkumine ei ole minu jaoks ahvatlev.“

Eften Capital AS kui fondivalitseja on Somelari hinnangul senini näidanud edukat tegutsemist. Ettevõtte juhitud fondid on põhiliselt investeerinud Balti kinnisvarasse ja müügitulu ning puhaskasum on muljetavaldav. Lisaks on sooritatud edukaid väljumisi. Väärtustlisav ja konservatiivne finantspoliitikaga on suudetud 2014. aasta andmete põhjal kasvatada investeeringute tootlust 28% ja fondi maht on kasvanud 3,9 korda.

Investorile olulised märksõnad senise tegevuse põhjal on, et makstakse dividende, puhasväärtuse kasv, edukad väljumised, aktsiakapitali vähendamine, hea tootlikkus, finantsinspektsiooni järelevalve all. Investeeringud on tehtud objektidesse, mis on seotud stabiilse rahavooga, risk on mõõdukas.

Elmo Somelari Tallinna börsil noteeritud aktsiate portfelliväärtus oli Äripäeva arvutuste kohaselt aprilli alguses 573 941,7 eurot.